انبوه سازی چیست: بازار مسکن، سرمایه گذاری و شغل‌های توسعه املاک

آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، که هیئت وزیران در آبان ۱۳۹۵ تصویب کرد، انبوه‌ساز را کسی می‌داند که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدیدآوری پروژه و تولید و عرضه مسکن را دارد و پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی را از وزارت راه و شهرسازی گرفته است. یعنی انبوه‌ساز فقط یک بساز و بفروش بزرگ نیست؛ عنوانی قانونی است که پروانه می‌خواهد.

همین آیین‌نامه پروژه انبوه‌سازی را هم تعریف کرده است: پروانه ساختمانی برای دست‌کم ۸۰ واحد در شهرهای بالای یک میلیون نفر، ۲۵ واحد در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۱۰ واحد در شهرهای دیگر و روستاها. این حداقل برای هر پروژه است، نه برای هر سال.

انبوه سازی مسکن چه مراحلی دارد؟

یک پروژه انبوه‌سازی از پیدا کردن زمین و بررسی امکان‌سنجی شروع می‌شود: قیمت زمین، ضابطه شهرسازی و تراکم، هزینه ساخت و قیمت فروش. بعد طراحی و گرفتن پروانه، تامین مالی از پیش‌فروش، شریک یا بانک، اجرا با پیمانکاران و مهندسان ناظر، و در پایان فروش و تحویل واحدها. انبوه‌ساز مدیر این زنجیره است و بیشتر کارهای فنی را به مهندس و پیمانکار می‌سپارد.

سرمایه گذاری در املاک با توسعه املاک چه فرقی دارد؟

سرمایه‌گذار ملک آماده یا پیش‌فروش می‌خرد و از اجاره یا افزایش قیمت سود می‌برد؛ توسعه‌دهنده ملک تازه می‌سازد و ریسک ساخت، مجوز و فروش را هم به جان می‌خرد. شغل‌های این گروه بیشتر سمت دوم‌اند: کسانی که ارزش ملک را برآورد می‌کنند، بازار را تحلیل می‌کنند و پروژه را مدیریت می‌کنند.

کار انبوه‌ساز به رونق ساخت بسته است و عددهای رسمی از کند شدن آن خبر می‌دهند. به گزارش مرکز آمار، در سال ۱۴۰۳ برای ۱۴۲٬۵۵۴ ساختمان پروانه صادر شد با ۵۲۲٬۸۲۵ واحد پیش‌بینی‌شده. در زمستان ۱۴۰۴ تعداد پروانه‌ها ۲۵٬۴۰۰ بود، ۳۷٫۴ درصد کمتر از زمستان سال قبل، و تعداد واحدها ۹۳٬۲۱۹، یعنی ۴۳٫۵ درصد کمتر.

بانک مرکزی گزارش ماهانه قیمت مسکن تهران را بعد از مرداد ۱۴۰۳ منتشر نکرد؛ آخرین میانگین آن ۸۸٫۵ میلیون تومان برای هر متر بود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مهر ۱۴۰۴ میانگین را بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان تخمین زد، ولی این برآورد است، نه آمار. دبیر کانون انبوه‌سازان هزینه ساخت هر متر در تهران، بدون زمین، را در بهمن ۱۴۰۴ حدود ۳۵ میلیون تومان اعلام کرد؛ در شهریور همان سال حدود ۳۰ میلیون گفته بود.

نهضت ملی مسکن

هدف طرح نهضت ملی مسکن ساخت یک میلیون واحد در سال بود. طبق داده وزارت راه، تا پایان تیر ۱۴۰۴، ۴۰٬۲۰۱ واحد تکمیل شده بود و وزیر در آبان ۱۴۰۴ گفت در شش سال حدود ۷۰ هزار واحد به‌طور قطعی تحویل شده است. فاصله هدف و تحویل نشان می‌دهد ساخت مسکن در مقیاس انبوه، بیش از هر چیز به تامین مالی و مدیریت پروژه گره خورده است.

برآورد رسمی ارزش ملک، برای دادگاه، تقسیم ارث یا وام بانکی، با کارشناس رسمی است. دو راه برای این عنوان هست: کانون کارشناسان رسمی دادگستری و مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه. هر دو آزمون سالانه دارند.

برای آزمون ۱۴۰۵ کانون، ثبت‌نام از ۶ مهر شروع شد و تا ۲۲ مهر تمدید شده است؛ آزمون پنجشنبه ۱۹ آذر برگزار می‌شود و هزینه آن ۲ میلیون تومان است. شرط‌ها: دست‌کم ۲۵ سال سن، مدرک کارشناسی یا بالاتر در رشته مرتبط و ۵ سال سابقه بعد از آن. نمره قبولی ۷۰ درصد میانگین نمره یک درصد برتر است. ثبت‌نام آزمون مرکز وکلا و کارشناسان قوه قضاییه از ۱۸ تا ۲۴ آبان و آزمون آن ۲۵ دی ۱۴۰۵ است. برای رشته راه و ساختمان، مدرک‌های مهندسی عمران، معماری و کارشناسی‌های فناوری ساختمان با ۵ سال سابقه پذیرفته می‌شود.

یعنی ارزیاب ملک شدن راه کوتاهی نیست: اول مدرک و چند سال کار در ساختمان، بعد آزمون. تا آن موقع، کار ارزیابی در شرکت‌های سرمایه‌گذاری، بانک‌ها و صندوق‌ها بدون عنوان رسمی انجام می‌شود.

تحلیلگر بازار املاک چه می‌کند؟

تحلیلگر بازار املاک داده قیمت، اجاره، پروانه‌های ساخت و عرضه و تقاضا را جمع می‌کند و به سرمایه‌گذار یا سازنده می‌گوید کجا و چه چیزی بسازد یا بخرد. نبودن آمار رسمی قیمت تهران از ۱۴۰۳ کار او را سخت‌تر و مهم‌تر کرده است: حالا باید از داده‌های پراکنده سامانه‌ها، آگهی‌ها و معامله‌های واقعی تصویر بازار را بسازد. یکی از آگهی‌های مهر ۱۴۰۵ هم کارشناس سرمایه‌گذاری برای یک صندوق املاک و مستغلات می‌خواست؛ صندوق‌هایی که پول سرمایه‌گذاران زیادی را جمع می‌کنند و در ملک به کار می‌گیرند.

شش جستجوی ارزیابی املاک، کارشناس املاک، توسعه املاک، انبوه سازی، سرمایه‌گذاری ساختمان و بازار مسکن در یک سایت بزرگ کاریابی در مهر ۱۴۰۵ روی هم ۲۲۹ آگهی آورد که بیشترشان فروش کالاهای دیگر بودند. آگهی‌هایی که واقعا به املاک مربوط بود یکی‌یکی خوانده شد: ۳۲ آگهی مشاور و کارشناس فروش املاک و فقط ۱۳ آگهی ارزیابی، سرمایه‌گذاری و توسعه املاک، مثل کارشناس بازدید و اعتبارسنجی املاک، کارشناس سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات و کارشناس شناسایی ملک برای فروشگاه‌های زنجیره‌ای.

آگهی‌های مشاور املاک بازه‌های بزرگی نوشته بودند، میانه ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان، ولی ۱۹ آگهی پرداخت درصدی داشتند؛ یعنی این عدد به فروش بسته است، نه حقوق ثابت. از ۱۴ آگهی که رشته نوشته بودند، ۹ آگهی مدیریت، ۷ معماری و ۶ عمران خواسته بودند. برای خود انبوه‌سازی هیچ آگهی‌ای نبود؛ این کار با پروانه، سرمایه و سابقه پروژه شروع می‌شود، نه با استخدام.

در کنکور کارشناسی ۱۴۰۵ رشته‌ای به نام املاک یا انبوه‌سازی نبود. بیشتر کسانی که در این کار جلو می‌روند، مهندسی عمران یا معماری خوانده‌اند و چند سال در اجرای ساختمان کار کرده‌اند، یا از مدیریت و اقتصاد به سمت سرمایه‌گذاری آمده‌اند.

در کارشناسی ارشد ۱۴۰۵ چند گرایش مستقیم هست: «کاربری اراضی و ممیزی املاک» و «برنامه‌ریزی مسکن و بازآفرینی شهری» در جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، «اقتصاد مسکن» در علوم اقتصادی، گرایش «مسکن» در مهندسی معماری و «مدیریت پروژه و ساخت».

فنی و حرفه‌ای تهران در ۱۴۰۵ دوره «مشاور خرید و فروش املاک» ۱۰۱ ساعته را حدود ۱۸٫۷ میلیون تومان و «متصدی معاملات املاک» ۲۱۶ ساعته را حدود ۱۹ میلیون تومان داشت. دوره «مدیر پروژه» ساختمانی ۴۴۰ ساعت و حدود ۴۶٫۶ میلیون تومان است. استانداردی برای ارزیابی ملک یا توسعه املاک در این فهرست نیست.

گزارش‌های معتبر حقوق گروه جدایی برای املاک ندارند. نزدیک‌ترین گروه برای تحلیلگر و کارشناس توسعه املاک، تحلیل و توسعه کسب‌وکار است: میانه دریافتی کارشناسان این گروه در تهران در پایان ۱۴۰۴، ۳۳ میلیون تومان در ماه بود و نیمه میانی بین ۲۴ تا ۴۰ میلیون. همین افراد ۴۷ میلیون درخواست می‌کردند. چون عدد از گروه نزدیک آمده، در کادر حقوق تخمینی علامت خورده است.

آگهی‌های ارزیابی و سرمایه‌گذاری املاک که بازه داشتند، میانه ۵۰ تا ۸۰ میلیون تومان پیشنهاد کرده بودند، ولی فقط ۴ آگهی بودند و برای کارشناس باتجربه. درآمد مشاور املاک به پورسانت بسته است و درآمد انبوه‌ساز به سود پروژه؛ برای هیچ‌کدام عدد قابل اتکایی منتشر نشده و عددی نمی‌نویسیم.