انبوه ساز کیست؟ چگونه سازنده ساختمان شویم، پایه‌های پروانه و درآمد

فنی و حرفه‌ای استانداردی با نام انبوه‌سازی یا توسعه املاک ندارد. نزدیک‌ترین دوره آن در تهران، «مدیر پروژه» در گروه ساختمان است که در ۱۴۰۵ با ۴۴۰ ساعت و شهریه حدود ۴۶٫۶ میلیون تومان حضوری برگزار می‌شود. برای پروانه اشتغال اجرا، راه از سازمان نظام مهندسی و آزمون آن می‌گذرد، نه از دوره آزاد.

در دستورالعملی که وزیر راه و شهرسازی ۲۱ مهر ۱۴۰۵ ابلاغ کرد، انبوه ساز شخص حقوقی است، یعنی یک شرکت، که می‌تواند سرمایه‌گذاری و مدیریت پروژه را بر عهده بگیرد، سرمایه جذب کند، ساختمان را بسازد و مسکن را عرضه کند. پس انبوه ساز لزوما خودش بنا یا پیمانکار نیست؛ کار اصلی او جمع کردن زمین، پول، مجوز و تیم اجرا در یک پروژه است. تعریف قانونی پروژه انبوه‌سازی و حداقل تعداد واحدهای آن در صفحه انبوه سازی آمده است.

بساز و بفروش در زبان روزمره به کسی گفته می‌شود که یک یا چند ساختمان کوچک می‌سازد، اغلب با پول خودش یا با مشارکت مالک زمین، و پروانه انبوه‌سازی ندارد. فرق انبوه ساز در مقیاس و در پروانه است: شرکت دارای پایه می‌تواند چند کار هم‌زمان و زیربنای بیشتری را در دست بگیرد و در طرح‌های بزرگ و تسهیلات بانکی جدی‌تر گرفته می‌شود.

همین دستورالعمل گروه دیگری را هم تعریف کرده است: توسعه‌گر مسکن و ساختمان. توسعه‌گر هم شرکت است، مثل پیمانکاران دارای رتبه از سازمان برنامه و بودجه، تعاونی‌های مسکن و شرکت‌های ساختمانی خصوصی، که از جذب سرمایه و طراحی تا اجرا و بهره‌برداری پروژه را برای مشتری انجام می‌دهد. هر دو گروه با یک جدول امتیاز و پایه سنجیده می‌شوند.

در سایت‌های کاریابی عنوان «انبوه ساز» تقریبا آگهی ندارد، چون این عنوان یک کسب‌وکار است، نه یک شغل حقوق‌بگیر. شغل حقوق‌بگیر نزدیک به آن در جدول شغل‌های راه تا کار «مدیر توسعه املاک» نام دارد: کسی که در یک شرکت سازنده، پروژه را از پیدا کردن زمین تا فروش جلو می‌برد. این صفحه هر دو را کنار هم می‌گذارد، چون سابقه کار در همین نقش‌ها بعدها در امتیاز پروانه شرکت خودت حساب می‌شود.

سازنده ساختمان در یک پروژه چه می‌کند؟

سازنده ساختمان کسی است که مسئولیت پدید آوردن ساختمان را از روز خرید یا مشارکت زمین تا تحویل واحدها بر عهده دارد. کارهای او در شش دسته جا می‌گیرد:

• زمین و امکان‌سنجی: زمین را می‌خرد یا با مالک قرارداد مشارکت می‌بندد. پیش از آن حساب می‌کند طرح تفصیلی شهرداری چند طبقه و چند متر زیربنا اجازه می‌دهد و آیا فروش واحدها هزینه و سود را پوشش می‌دهد.
• نقشه و پروانه ساختمانی: با دفتر طراحی نقشه‌ها را آماده می‌کند، عوارض شهرداری را می‌پردازد و پروانه ساختمانی می‌گیرد. عوارض صدور پروانه تا پایان خرداد ۱۴۰۵ با تعرفه ۱۴۰۴ حساب شد.
• پول پروژه: سرمایه خودش، پیش‌فروش واحدها، تسهیلات بانکی و گاهی پول شریک‌ها را کنار هم می‌گذارد و جریان نقدی پروژه را ماه به ماه نگه می‌دارد.
• پیمانکار و کارگاه: مجری، پیمانکاران جزء، خرید مصالح و برنامه زمانی را مدیریت می‌کند. در دستورالعمل ۱۴۰۵ شرکت باید برای هر کارگاه سرپرست یا مسئول اجرای تمام‌وقت معرفی کند و مسئولیت کار او با خود شرکت است.
• فروش و قرارداد: واحدها را می‌فروشد یا پیش‌فروش می‌کند و سهم مالک زمین را طبق قرارداد جدا می‌کند.
• پایان کار، سند و تحویل: گواهی پایان کار را از شهرداری می‌گیرد، تفکیک و سند واحدها را پیگیری می‌کند و ساختمان را تحویل می‌دهد. در دستورالعمل تازه، کاری که پایان کار ندارد فقط با ضریب نصف در سابقه شرکت حساب می‌شود.

در مشارکت در ساخت، مالک زمین یا خانه کلنگی را می‌آورد و سازنده هزینه ساخت، مجوزها و مدیریت پروژه را. آخر کار، واحدها به نسبتی که در قرارداد آمده بین دو طرف تقسیم می‌شود. قانون عدد ثابتی برای این نسبت نگذاشته است و قراردادها با نسبت‌های ۵۰ به ۵۰، ۵۵ به ۴۵ یا ۶۰ به ۴۰ و نسبت‌های دیگر بسته می‌شوند.

روش ساده حساب این است که سهم هر طرف به اندازه ارزش آورده‌اش باشد. اگر ارزش زمین ۳۰ میلیارد تومان و هزینه ساخت ۲۰ میلیارد تومان برآورد شود، آورده دو طرف روی هم ۵۰ میلیارد تومان است؛ سهم مالک ۳۰ تقسیم بر ۵۰، یعنی ۶۰ درصد، و سهم سازنده ۴۰ درصد می‌شود. این عددها مثال‌اند. در قرارداد واقعی مدت ساخت، هزینه مجوز و عوارض، سود مورد انتظار سازنده و بلاعوض هم وارد حساب می‌شوند.

بلاعوض پولی است که سازنده جدا از سهم واحدها به مالک می‌پردازد؛ یا برای اینکه ارزش آورده دو طرف برابر شود، یا برای اجاره خانه مالک در مدت ساخت. هرچه زمین گران‌تر باشد، سهم مالک یا بلاعوض او بیشتر می‌شود. درصد سهم هم با تقسیم واحدها یکی نیست: اینکه کدام طبقه، کدام پارکینگ و کدام انباری به چه کسی می‌رسد، باید جدا در قرارداد بیاید.

هزینه ساخت، ترازوی اصلی این حساب است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در شهریور ۱۴۰۵ گفت برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور حدود ۶۰ میلیون تومان منابع لازم است و رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هزینه ساخت را در بعضی پروژه‌های تهران ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در هر مترمربع گفته است. همان کانون در بهمن ۱۴۰۴ هزینه ساخت هر مترمربع در تهران را، بدون زمین، حدود ۳۵ میلیون تومان برآورد کرده بود. این دو برآورد دامنه یکسانی ندارند، ولی جهت هر دو بالا رفتن هزینه است؛ سازنده‌ای که سهم را با عدد قدیمی بسته باشد، تفاوت را از سود خودش می‌دهد.

قرارداد مشارکت در ۱۴۰۵

قرارداد مشارکت امروز فقط تقسیم واحدها نیست. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت رسمی و شناسه یکتای واحدها را پیش کشیده است و اگر سازنده واحدی را پیش‌فروش کند، قانون پیش‌فروش ساختمان هم پای کار می‌آید. ماده ۲۳۰ قانون مدنی هم می‌گوید اگر طرفین مبلغی را به‌عنوان خسارت تخلف تعیین کرده باشند، دادگاه نمی‌تواند آن را کم یا زیاد کند. برای همین زمان‌بندی مرحله به مرحله و وجه التزام هر تعهد باید دقیق نوشته شود. متن قرارداد را با وکیل یا مشاور حقوقی تنظیم کنید؛ این صفحه مشاوره حقوقی نیست.

امتیاز از چهار بخش جمع می‌شود و هر بخش دست‌کم ۵ امتیاز لازم دارد:

• سابقه اجرا، تا ۴۰ امتیاز: هر ۴۰۰ مترمربع ساختمانی که با قرارداد به نام شرکت ساخته شده و پایان کار گرفته، یک امتیاز. اگر شرکت ساختمان را از صفر تا صد با مصالح خودش ساخته باشد، امتیاز دو برابر، و اگر سفت‌کاری تمام شده ولی پایان کار ندارد، نصف حساب می‌شود.
• توان مالی، تا ۳۰ امتیاز: هر ۵۰ میلیارد ریال، یعنی ۵ میلیارد تومان، از سرمایه ثبت‌شده، توان گرفتن تسهیلات بانکی یا توان ارائه ضمانت‌نامه بانکی، یک امتیاز. این مبلغ هر سال با شاخص تورم بانک مرکزی و از سال پایه ۱۴۰۵ به‌روز می‌شود.
• کیفیت کارهای قبلی، تا ۲۰ امتیاز: برای هر ۴۰۰ مترمربع کاری که مقررات ملی ساختمان را رعایت کرده، فناوری‌های نوین ساخت یا ساختمان سبز داشته، یا با تاخیری کمتر از یک چهارم مدت قرارداد تحویل شده است.
• مدرک مدیرعامل و هیئت مدیره، تا ۱۰ امتیاز: از دیپلم ۱ امتیاز تا دکتری ۵ امتیاز؛ مدرک یکی از هفت رشته مهندسی ساختمان دو برابر حساب می‌شود.

شرکتی که تازه تاسیس شده و بار اول درخواست می‌دهد، سابقه مدیرعامل و اعضای هیئت مدیره‌اش با ضریب ۴۰ درصد حساب می‌شود. یعنی کسی که سال‌ها در پروژه‌های دیگران کار کرده، بخشی از سابقه‌اش را به شرکت خودش می‌برد.

شرط‌های پروانه نشان می‌دهد انبوه‌سازی نقطه شروع نیست. برای پایه ۳ دست‌کم ۳۰ امتیاز لازم است و هر بخش هم حداقلی دارد: ۵ امتیاز سابقه یعنی ۲٬۰۰۰ مترمربع کار تمام‌شده، و ۵ امتیاز مالی یعنی روی هم ۲۵ میلیارد تومان سرمایه ثبت‌شده، اعتبار تسهیلات یا ضمانت‌نامه بانکی. برای همین راه معمول ورود، کار کردن در پروژه‌های دیگران است.

راه اول: از کارگاه تا مدیریت پروژه

مهندس عمران یا معمار چند سال در کارگاه و دفتر فنی کار می‌کند و به مدیر پروژه یک شرکت ساختمانی می‌رسد. همین سال‌ها هم برای پروانه اشتغال اجرای خودش لازم است و هم بعدها، با ضریب ۴۰ درصد، در امتیاز شرکتی که تاسیس می‌کند حساب می‌شود. در آگهی‌های شرکت‌های سازنده، رشته عمران بیشتر از هر رشته دیگری خواسته شده بود.

راه دوم: توسعه، زمین و فروش

در شرکت‌های بزرگ‌تر، مدیر یا کارشناس توسعه زمین پیدا می‌کند، امکان‌سنجی می‌نویسد، با مالکان مذاکره می‌کند و قرارداد مشارکت را جلو می‌برد. این نقش بیشتر حساب و مذاکره می‌خواهد تا اجرای کارگاه، و کسانی از مدیریت، اقتصاد یا مشاوره املاک هم به آن می‌رسند. آگهی‌هایی با عنوان کارشناس زمین و توسعه مشارکتی یا کارشناس سرمایه‌گذاری املاک بیشتر در هلدینگ‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری دیده شد تا در خود شرکت‌های ساختمانی.

راه سوم: یک ساختمان کوچک با مالک زمین

بعضی‌ها از یک ساختمان کوچک مشارکتی شروع می‌کنند. در این مقیاس کار بیشتر با پروانه ساختمانی شهرداری و مجری دارای صلاحیت پیش می‌رود، ولی ریسک مالی کامل با خود سازنده است: اگر هزینه ساخت وسط کار بالا برود یا فروش کند شود، تعهد به مالک سر جایش می‌ماند. راه تا کار درباره خرید زمین یا سرمایه‌گذاری در ساختمان توصیه نمی‌کند؛ این صفحه فقط مسیر شغلی را توضیح می‌دهد.

در ۵ آبان ۱۴۰۵ جستجوی «انبوه ساز» در بخش استخدام یک سایت آگهی محلی در تهران هیچ آگهی‌ای نیاورد. در یک سایت بزرگ کاریابی هم سه جستجوی مدیر پروژه ساختمانی، مدیر توسعه املاک و انبوه سازی روی هم ۷۴۲ آگهی آورد که بیشترشان به ساختمان ربطی نداشتند. از میان آن‌ها ۴۷ آگهی را ۳۷ شرکتی منتشر کرده بودند که در معرفی خود ساخت مجتمع مسکونی، انبوه‌سازی یا مشارکت در ساخت را نام برده بودند. این ۴۷ آگهی، که از ۶ شهریور تا ۵ آبان ۱۴۰۵ منتشر شده بودند، یک به یک خوانده شد.

• چه کسانی را می‌خواهند: ۱۴ آگهی مهندس، سرپرست یا ناظر کارگاه، ۱۳ آگهی دفتر فنی و کنترل پروژه، ۷ آگهی فروش و بازاریابی، ۴ آگهی مالی، خرید و اداری، ۳ آگهی مدیر پروژه، مدیر فنی یا معاون، ۲ آگهی توسعه کسب‌وکار و حقوقی و ۴ آگهی دیگر.
• رشته: مهندسی عمران در ۲۳ آگهی، معماری در ۱۲ و مهندسی صنایع در ۱۰ آگهی خواسته شده بود.
• جنسیت و سربازی: ۱۹ آگهی فقط آقا و ۶ آگهی ترجیحا آقا می‌خواستند؛ ۲۰ آگهی تفاوتی قائل نبودند. ۲۴ آگهی کارت پایان خدمت خواسته بودند.
• شهر: ۲۶ آگهی در تهران بود و بقیه در شهرهایی مثل مشهد، پردیس و شهرهای شمال.
• حقوق: ۲۱ آگهی بازه حقوق نوشته بودند. میانه بازه ۱۲ آگهی مهندسی، کارگاه و دفتر فنی ۴۵ تا ۶۲٫۵ میلیون تومان در ماه بود.

آگهی‌های مدیر پروژه ساختمانی کم بودند و اغلب بدون عدد. در همان سایت کاریابی ۱۰ آگهی مدیر پروژه یا مدیر اجرایی ساختمان پیدا شد که فقط دو تا حقوق نوشته بودند؛ یکی در چالوس ۸۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان پیشنهاد کرده بود. در سایت آگهی محلی تهران هم یک آگهی مدیر پروژه برای پروژه‌های ساختمانی و عمرانی دست‌کم ۱۲۰ میلیون تومان نوشته بود و تسلط بر شرایط عمومی پیمان، صورت‌وضعیت و مکاتبات قراردادی خواسته بود.

یک تله در عنوان‌ها هست: ۱۳ آگهی با عنوان مدیر ساختمان یا مدیر اجرایی در تهران، مدیر یک مجتمع مسکونی یا اداری آماده می‌خواستند؛ کارشان جمع کردن شارژ، نگهداری و رابطه با ساکنان بود و به ساخت ربطی نداشت.

گزارش‌های معتبر حقوق ۱۴۰۵ گروه جدایی برای انبوه‌سازی یا توسعه املاک ندارند. نزدیک‌ترین گروهی که همین کار را انجام می‌دهد، مهندسان عمران است، چون مدیر پروژه و مدیر فنی شرکت‌های سازنده بیشتر از همین رشته می‌آیند. این گروه طراحی، اجرا و نظارت را با هم شمرده است و عددهای زیر مربوط به سطح مدیر است، نه کارشناس تازه‌کار.

میانه دریافتی مهندسان عمران در سطح مدیر در تهران، در پایان ۱۴۰۴، ۷۰ میلیون تومان در ماه بود و نیمه میانی آن‌ها بین ۵۲ تا ۸۴ میلیون. همین افراد برای ۱۴۰۵ میانه ۹۹ میلیون تومان درخواست می‌کردند. در کلان‌شهرها میانه دریافتی ۵۹ و خواسته ۸۶ میلیون بود و در شهرهای کوچک‌تر ۶۹ و ۱۰۰ میلیون. یک پله پایین‌تر، کارشناس ارشد عمران در تهران میانه ۴۱ میلیون دریافت می‌کرد و ۶۱ میلیون می‌خواست.

آگهی‌های شرکت‌های سازنده برای مهندس، سرپرست کارگاه و دفتر فنی میانه ۴۵ تا ۶۲٫۵ میلیون تومان پیشنهاد کرده بودند. برای خود انبوه ساز حقوقی وجود ندارد: درآمد او سود یا زیان پروژه است و تا فروش و تحویل معلوم نمی‌شود. همه عددهای این بخش خالص ماهانه‌اند، جز حداقل دستمزد قانونی که ناخالص است.